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领展(00823)跌势未尽买入时机分析

万众配资   2020-07-22 00:22:22   阅读(8)

本港7月中开始突爆出疫情第三波,确诊宗数近以几何级数上升,令人忧虑。港股原有升势亦窒步。新经济股继续独当一面,而本港收租股则黯然神伤。九仓置业(01997)于7月20日收市大跌5.86%,低见30.5元,希慎兴业(00014)跌4.66%,低见21.5元。如果疫情恶化商场人流势大减,零售销售又再冰封,政府派钱1万元消费效应变成「藏富于民」。  


疫情大爆发,从事民生消费的领展(00823)旗下商场亦无幸免,慈云山中心及街市成重灾区。集团股价即时回软,于7月20日跌1%至60.35元,距离3月中低位56.25元,只差数元,亦跌穿以往回购价近64元,走势呈十连阴,领展股价弱势已成。导致领展股价弱势的因素何时逆转?  



疫市下物业重估亏损能否扭转?  


领展于6月初公有2020年3月底止全年业绩,出现上市15年首次蚀钱,虽然物业收入净额升6.9%,不过投资物业组合估值跌11.6%至1932亿元,投资物业公平值亏损高达239亿元,令集团期内转盈为亏蚀173亿元。期内续租租金调整率下调至12.6%,反映加租能力转差。  


何以物业估值跌价?首先,估值是由净租金收入÷资本化率计算出来,而资本化率(caprate)如何得出?按物业地点、类型、租客质素及付租能力、邻近物业租金回报率及未来租金增长潜力等等因素决定。  


一般而言由专业测量师决定资本化率水平,资本化率愈高反映估值愈低。领展去年度零售物业的资本化率,由之前3%至4.2%升至3.1%至4.5%,令估值下跌。换言之,领展的商场的承租质素及租金增长出现负面变化,成为股价下跌原因之一。  


问题是,未来集团的资产会否再被减值?最重是考量就是香港经济状况及疫情何时退却。例如领展的商户承租能力,商场的零售销售高低,以及未来领展加租能力。尤其是如果本地疫情恶化;政治因素持续在港发酵;全港商场租金再呈下跌趋势,那么领展物业有再被减值可能。  


其实领展收租业务相对有抗跌力,首先商场主要涉及一般民生销售,租金跌幅较奢侈品商场为少。再加上领展于本年度物业组合租约到期比重不大,只占23%,而租约到期高峰是2022至2023年度,续租比重高达41.3%,所以今年集团面对减租压力不是最大,两年后才知晓加租压力多大。  


何时是入市领展时机?  


1、疫情数字指标  


去年度按各行业占公司每月租金百分比分布,饮食占28.9%,超市及食品占20.6%,街市/熟食档位占14.6%。在疫情缓和期间,饮食生意可勉强支撑,但超市及街市销售最好,因市民多留在家煮食,尤其于过去年度领展的超市及食品商户销售额升8.3%,反映领展租户组合有抗疫能力。  


不过,由于社区已大爆发,目前领展商场及街市人流大减,个别商场内商户及街市停业,市民警觉性提高,减少出外。集团租户中以饮食业最受打击,生意难做,领展于新年度难以大幅加租。所以,如果疫情影响属短期,未来确诊数字转跌,是吼买领展重要指标。  


2、落实收购指标  


证监会对放宽REITs投资限制或开绿灯,领展提出扩大投资物业种类,市场一直憧憬集团再收购回报更高海外物业。以领展内地商场为例,加租幅度较本港为高。集团手头流动资金有162亿元,包括现金79亿元及融资83亿元。所以集团有财力购高回报项目,是催化资产增值好机会,亦是买入讯号。  


3、再回购单位指标  


集团于过去年度回购了5190万个基金单位,而过去多年平均回购价为63.79元,目前股价已跌穿回购价。如果公司不进行收购,而改为重新启动回购计划,亦是股价利好消息,显示管理层认为股价折让太大,散户亦可以考虑跟入。  


投资结语  


短期而言,领展受到疫情对本地零售打击,以及本地政经不稳困扰,难以于短期大幅加租。不过,如果上述三大指标出现转好讯号,反而带来趁低吸纳领展良机。毕竟多年来集团维持基金分派增长,即使未来加租幅度有限,压抑了分派加幅,但房托派息比率仍高,现价股息高达4.76%,有吸引力。  


本文来源:万里富 Motley Fool HK(https://www.fool.hk/)

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